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2016年中国房地产市场10大思考去库存是大问题

2021-01-12 14:02来源:未知 点击:

纵观当前中国,经济形势、房地产业以及消费者投资偏好都发生了重大变化,未来的改革我们将面临哪些变化?房地产行业的未来出路在哪里?房地产企业应该如何应对未来市场变化?我们研究中国房地产经历了产品主义、利润主义、到现在人本主义三个时代后,特从十大方面来进行思考以上问题。

中国社会科学院财经战略研究院2015年12月3日发布《中国住房报告(2015-2016)》。报告指出,2015年房地产市场的住房形势超出预期。一方面投资增速呈俯冲式下降,对经济增长直接贡献几乎为零;另一方面,库存高企,去化压力增大,商品住房过剩总库存高达21亿平方米,仅现房库存去化就需23至24个月。与此同时,住房市场步入“结构性过剩”时代,内部结构失衡,“一线城市供求矛盾突出”与“三四线城市供过于求”并存。目前现房方面,去化超过18个月以上的过剩1亿平方米,期房方面,去化超过2年的过剩面积达19.96亿平方米。以2015年商品住房总库存计算,总库存预计达39.96亿平方米,其中,期房库存即在建房待售面积35.7亿平方米,去化周期达4.5年,现房待售面积方面,库存4.26亿平方米,去化周期为23个月。从城市层面来看,截止到11月,青岛商品住房存量达到2017万平米,上海、北京的商品住房存量也都超过千万平米。即使是苏州、宁波、南充等二线城市,库存也超过五百万平米,库存总量水位很高,去化一波动就会影响去化周期。所以我国的房地产市场进入一个去库存的时期,并且是在相当长的一段时期内三四五线城市都要面临的问题。

从对应的三驾马车来看,投资要增加有质量的投资,尤其是符合新型城镇化建设的有质量投资;新型城镇化蕴含了城市基础设施、公共服务设施和住宅建设等巨大投资需求。在基本公共服务中,我们看到,教育、医疗、劳动力培训、养老、保障性住房、青年公寓建设等有很大的投资需求。从消费来看,尤其是住宅的消费观念如今也发生较大的变化,更要要注重高舒适度住宅的投资建设。住房不仅仅是一个简单的物理空间,更是良好的心理空间;住房不仅仅是由混凝土堆砌起来的“壳”,更是融入人性化服务的“里”。同时也要根据年龄结构来供应不同层次的需求,比如年轻人居住的需求,年长的养老需求,闲暇季节的度假需求等。住宅的消费更要符合当前我国的经济发展趋势—新型城镇化下的农民进城的住房需求。从出口层面来看,中国已经成为亚洲继新加坡之后的第二大境外房地产投资主力,2014年中国海外房地产直接投资达到165亿美元,预计2015年将会达到200亿美元。并且投资也在多元化,除了传统的写字楼投资,当前也开始投资酒店和工业地产。尤其是在2014年确立的“一路一带”战略更为我国提供了巨大的以园区投资为代表的发展机会。

“十三五”对于大型房企来讲是机会,把80%的精力用在发展上,20%的精力放在转型上,而中小企业正好相反。为了保证党的“百年奋斗目标”,同时也是作为执政党第一个五年计划不落空,实现既定目标。在习主席倡导的“一带一路”这一跨出国门,走向世界的大经济发展战略背景下,以投资拉动为主,创新为辅来实现“十三五”期末(2020年)的总体经济目标就成为经济发展的必须。这也为房地产企业带来一定的发展机会。未来五个方面将会有激进发展:1.基础设施投资来对冲经济下滑;2.国家重大项目全部提前;3.“一带一路”、“长江经济带”、“京津冀协同发展”三大战略背景下,都市圈战略日益明确;4.房地产金融创新、土地模式创新以及税收创新加速;5.房地产市场选择的微笑曲线机会。“十三五”时期经济激进发展的五年中,在投资拉动以及改革红利双重支撑下,中国的房地产市场房地产大企业将会迎来巨大的加速发展“窗口期”,中国的房地产超大型企业也再度迎来特别的春天。随着投资机会的集中提前,大型房企要阶段性的抢占市场机会,机会点和转型比例控制在8:2,小企业机会点和转型比例控制在2:8。房地产行业也将进入新常态:新技术、新业态、新产品、新模式。新业态下大型房地产企业应该从“消极观望”向“积极作为”转变,恒大已经开始这一布局。

新型城镇化建设是房地产行业的重要支撑力量,但是产业先进,产城融合是关键抓手,得产业、得城市运营者得房地产的未来。房地产的开发要从重视交换价值转换到重视使用价值,要体现以人为本。万达集团就以产业为基础,携巨资进军城市运营,代表作万达城目前已初具规模。而绿地则提出“上天、入地、出海”的战略蓝图,其中“入地”带有鲜明的城市运营特征。早在2002年,华夏幸福就与固安县政府积极合作共同探索PPP模式,形成“产城融合”的整体开发建设机制,提供工业园区开发建设和区域经济发展的综合解决方案。在未来新型城镇化建设过程中,将会有更多的机会对应到乡镇的层次,这也为房地产企业的扩张和运营带来机会和方向。以张江、中关村、天安为代表的园区企业开始形成产业科技城企业。

存量房时代已经来临,一线城市存量大于增量,城市更新进入进行时;二线城市继续表现优秀;三四线城市继续去库存,经济强镇、中心镇会涌现出机会,市场整体出现两头大、中间小的现象。我国房地产市场已经从“黄金十年”进入到“白银十年”,新房成交占比在市场中的份额一般会呈现“倒U”型的发展轨迹,即新房的成交占比达到一定的比例后,开始持续的下降,进入存量房时代。比如当前深圳、北京、厦门、福州、上海、大连、广州、天津等城市的二手房已经超过一手房的成交量。存量房时代主要是受以下几个因素的影响:1.城市由于土地的稀缺性造成新房的供应量减少;2.存量房由于区位、配套等条件的天然优势;3.二手房税费的调整使得购房成本下降。

房地产众筹、P2P的底层冲击和上层REITS和资产证券化的影响,深刻影响房地产企业行为。尤其是在当前互联网快速发展的背景下,“互联网+”对于房地产影响越来越明显。近些年来,房地产企业的发展是得益于金融创新的支持的,从按揭贷款到建设企业垫资开发,都有金融创新在里面。目前,房地产众筹、首付贷、P2P平台等模式已经在市场上广泛推广,并且取得了良好的效果,这些已经在相当大的程度上影响了房地产企业的行为和模式。在房地产资产证券化的大潮中,金融机构无疑是另一大推动力。目前,我国房地产开发资金46%来源于银行信贷,REITs可为开发商提供稳定的外部资金来源。开发商是典型的重资产运营,而REITs可加速商业项目变现,实现房企轻资产转型。2015年4月份之前,国内试水的REITs都以私募形式发行,对投资者人数、资金起点均有较高门槛要求。鹏华前海万科REITs的受理在一定程度上可以看作是放行REITs的重要信号。同时,国家层面对于房地产金融以及“互联网+”也给予较大的政策支持。国务院总理李克强夏季达沃斯论坛上表示,中国经济要实现长期持续健康发展,必须依靠改革。全面改革包含着经济体制改革,经济体制改革当中一项重要内容是金融改革。在今年的国务院常务会议上,李克强总理表示决定选择一批条件成熟的地区分类开展金融改革创新试点:一是建设浙江省台州市小微企业金融服务改革创新试验区,通过发展专营化金融机构和互联网金融服务新模式、支持小微企业在境内外直接融资、完善信用体系等举措,探索缓解小微企业融资难题。二是在吉林省开展农村金融综合改革试验,围绕分散现代农业规模经营风险、盘活农村产权,对农村金融组织、供应链金融服务、扩大农业贷款抵质押担保物范围、优化农业保险产品等进行探索。三是支持广东、天津、福建自由贸易试验区分别以深化粤港澳合作、发展融资租赁、推进两岸金融合作为重点,在扩大人民币跨境使用、资本项目可兑换、跨境投融资等方面开展金融开放创新试点,成熟一项、推进一项。有关部门和试点地方要向国务院专题报告试点工作情况。

Reits已经在房地产尾款、物业费等进行了发行试点,快钱体系7天募资70亿都是积极的金融创新。

近几年互联网的兴起改变了人们的消费方式,从而使传统商业模式正在发生着一次革命性的颠覆。电商、O2O、体验、文化、情景商业等成为新时代的商业新模式。同时,我国的商业地产在传统住宅限购挤出效应以及城市商业过度扩张发展等多种因素的影响下,近些年供应量增长迅速,而如今却面临着严重过剩的局面。传统消费模式的转变以及商业过剩的局面势必对于商业地产的价值进行重构。中国互联网络信息中心发布《第36次中国互联网络发展状况统计报告》显示,截至2015年6月,我国网民规模达6.68亿,过去半年中国共计新增网民1894万人,互联网普及率为48.8%,较2014年底提升了0.9个百分点。截至2015年6月,中国手机网民规模达5.94亿,较2014年12月增加3679万人。网民中使用手机上网的人群占比由2014年12月的85.8%提升至88.9%。移动互联网时代,消费者购物发生四个变化:购物空间立体化、购物时间碎片化、购物方式移动化、信息传播社交化。购物行为的变化,直接颠覆了原先在固定时间、固定场所的购物习惯,商业地产遭到电商巨大的冲击。商业地产企业也在拥抱大数据和移动互联网,许多传统百货公司通过上线网购平台,推出APP软件,与微信合作等方式来应对电商冲击,并且体验式商业已成趋势,由营销层面向运营层面深化。尽管社区商业在我国处于起步阶段,但是国内开发商已经开始布局社区商业,比如万科、金地等。以抓住人们“最后一公里”的需求打造社区服务体系概念,满足社区居民购物、服务、休闲、娱乐等需求。

我国的商业地产也面临着过剩的局面,截止到2015年10月份,我国商业地产的待售面积(库存)达到2.5亿平米。目前商业地产总量已饱和,部分区域已过剩。未来人均商业面积继续提升,人们消费观念和行为方式继续发生转变,商业地产将不断更新换代。过去拿地就赢的时代已经过去,房企需要进一步打造精品、创新模式等才能够在新的形势下发展更好。

都市圈在形成初期往往是核心城市虹吸效应大于溢出效应,即区域内各类资源会全部流入核心城市;随着都市圈发展和金融等高端服务业向核心城市集聚,溢出效应又会开始大于虹吸效应。制造业等传统产业将首先向外扩散,并带动周边发展。这种产业“集聚—扩散—再集聚—再扩散”效应就是都市圈圈层结构形成的原因。“一带一路”、“长江经济带”、“京津冀协同发展”三大战略背景下,都市圈战略日益明确。2015年“一小时经济圈”战略在全国全面展开。在借鉴国外大都市圈经济效应的基础上,打造更多有特色的经济都市圈。未来我国都市圈内的中心城市发挥其科技、资本和产业的优势,在产业结构调整中起着先导的创新作用,通过合理的产业结构调整,既成功地增强了中心城市的实力和地位,也使周围地区获得了良好的发展契机。不同区域之间形成产业联动,带动我国经济发展以及国际竞争力。全国性都市圈、区域性都市圈、地区性都市圈将全面展开。

传统代理行业在逐步弱化或转型,新兴的代理企业利用新业态、新模式、新技术,通过场景革命颠覆行业,代理行业新旧模式的寡头趋势更加明显,竞争下代理企业面临的形势比开发商更为严峻。近年来,在互联网普及的电子商务时代,网络营销、数据库营销、直复营销、一对一营销、精准营销等新的营销模式越来越被熟知与采用。企业的经营理念和营销方式,企业与企业之间的关系,企业与消费者之间的关系都发生了巨大的改变。对于房地产营销来讲也是如此。传统的营销模式已经走向末路,当代的房产营销不谋变革,就是等死。在当前云计算、大数据背景下“互联网+”成为当前最热的词汇。不管是房地产企业还是互联网公司也都在互联网和房地产之间找机会。在房地产电商领域,一系列的新概念,比如“独立经纪人”、“全民经纪人”、“去中介化”等频繁出现。在一系列新的互联网思维下的行业发展模式应运而生。不可避免的是新模式所谓的“颠覆传统”与传统模式之间就有不可调和的矛盾,销售环节、研究环节、金融环节、社区环节都出现了互联网冲击下的企业变革。

“房地产+互联网”先从服务开始,主要体现研究、产品分析、渠道和销售、智能产品与社区以及金融与众筹的展开对这些方面侵蚀力度很大,但是对建筑开发以及重开发的产业影响有限。“互联网+”和“+互联网”是产生不同结果的路径。在当前大数据已经全面渗透的背景下,通过信息平台、广告平台、销售平台、交流平台以及金融服务平台的架设,分别与开发商、目标消费群、业主等群体发生相互的信息交流。其信息流向是双向而并非单向的。以精准营销为目的,通过人物画像的方式来对项目潜在客户进行挖掘,这种模式将成为未来房产营销甚至未来竞品项目定位的最佳利器。服务业的颠覆将首先开始,接下来是开发管理、最后是施工建造的房地产互联网化三部曲影响的节奏。

编辑:dd 作者:dd
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